Objetivo
Dos decisiones que se refuerzan: (1) cerrar/vaciar Vivebarcelona y (2) donar en vida las participaciones de 9292 a Alejandro y Marta bajo el régimen de empresa familiar de Cataluña (reducción ~95% en Donaciones y sin IRPF de plusvalía para los padres).
San Juan: decidido dejarlo fuera de la donación y transmitirlo por herencia como vivienda habitual (reducción 95%, tope 500.000 €). Solo queda limpiar el cumplimiento (segregación + ingresos no declarados).
Asesor del encargo (oct-2026): se trabaja con GPASOC (Ángel Aguado y Tomás Valle), especializado en empresa familiar y sucesiones, que lidera la planificación y el calendario, coordinándose con Integra Advisors (contables/gestores). Ver pestaña GPASOC.
Vía alternativa que se valoró: pacto sucesorio (Cataluña)
Se estudió el pacto sucesorio catalán (transmitir en vida con tributación de herencia). Decisión: no se hará; se va por la donación en vida. Se deja anotado por si cambiara el criterio.
Estado de los requisitos del 95% (9292)
| Requisito | Estado |
|---|---|
| Actividad económica real | CUMPLIDO 4 empleados a jornada completa dedicados a inmuebles de 9292. (Reforzar con rastro documental.) |
| Donantes >65 años | CUMPLIDO Óscar 77, Mª Luisa 71. |
| Grupo familiar ≥20% | CUMPLIDO los padres poseen el 99,77%. |
| Dirección + remuneración >50% (Alejandro) | PENDIENTE hoy 48,7%. Arreglo: retirar/reducir el sueldo de Vivebarcelona. |
| Participaciones exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio | PENDIENTE Óscar y Mª Luisa deben empezar a declarar IP con exención de empresa familiar. Integra prepara la simulación; la decisión se coordina con GPASOC. |
| Activos afectos vs no afectos | ATENCIÓN los ~493.000 € de tesorería no son afectos; esa parte queda fuera del 95%. Reinvertir (pestaña Reinversión de caja). |
| Donantes cesan dirección + mantener 5 años | A FORMALIZAR en el momento de la donación. |
Reunión GPASOC (23 sep 2026): valoración muy positiva — a su juicio cumplimos todos los requisitos para la donación. Su única duda: por qué no se ha presentado el IP (pendiente de las cifras/simulación). Pidieron balance, último P&L y un contrato de alquiler.
Encargo adjudicado (12 oct 2026): se abona el presupuesto de 4.500 € a GPASOC para iniciar el encargo. Ellos lo llevan adelante.
Plan de acción
Bloque A — Donación de 9292 (núcleo)
- Retirar/reducir el sueldo de Alejandro en Vivebarcelona para superar el 50% en 9292.
- Reducir el exceso de caja: empezar por devolver ~97.000 € de préstamos a los padres (sin coste fiscal) + reinvertir (pestaña Reinversión de caja).
- Empezar a declarar IP de los padres con exención de empresa familiar; pedir cálculo del IP real.
- Documentar el trabajo de los empleados desde ya (pestaña Rastro documental).
- Definir el reparto objetivo 50/50 Alejandro–Marta (hoy Óscar 49,77% / Mª Luisa 50% / Marta 0,23% / Alejandro 0%).
- Calcular % de activos afectos/no afectos con cuentas 2025.
- Formalizar la donación (donantes >65 cesan dirección; mantener 5 años).
Bloque B — Vivebarcelona
- Decidir cierre vs vaciado (gradual o inmediato) y ejecutar.
- Conciliar préstamos Vivebarcelona ↔ 9292 (~99.710 € en balance vs 80.793 € recuperados).
Bloque C — Paseo San Juan + cumplimiento (frente separado)
- Decidido: fuera de la donación; herencia como vivienda habitual.
- Regularizar voluntariamente el IRPF de alquiler turístico no declarado (padres).
- Evaluar la segregación ilegal con arquitecto técnico (multas hasta 60.000 €, riesgo de licencia).
- Cuidar que el piso siga calificando como vivienda habitual de los padres.
- Formalizar contrato de gestión Vivebarcelona–titulares y regularizar Aragón 326.
Bloque D — Gobernanza (pacto entre hermanos)
- Elegir mecanismo de desempate Alejandro–Marta y dejarlo en pacto de socios/estatutos.
Reinversión de la caja de 9292
Punto de partida: ~493.000 € de tesorería en 9292 (más la posible venta de los 2 apartamentos de temporada). Objetivo: ponerla a trabajar en inmueble turístico.
Por qué hacerlo (triple beneficio)
1. Fiscal — activo afecto
La caja parada NO es activo afecto y queda fuera del 95%. Un inmueble en explotación SÍ es afecto → más patrimonio se beneficia de la reducción y baja el riesgo de "sociedad patrimonial".
2. Actividad y empleo
Más unidades turísticas = más trabajo real = plantilla de 4 empleados claramente justificada (enlaza con Rastro documental).
3. Negocio
La caja al 0-4% rinde poco; un turístico bien elegido rinde más y crea patrimonio.
El condicionante nº1: Barcelona cierra las licencias turísticas el 24/11/2028. Un HUT comprado ahora en Barcelona deja de ser turístico en ~2 años — justo en la ventana de ejecución y durante el periodo de mantenimiento de 5 años. → La reinversión debe ir a turísticos FUERA de Barcelona, en zonas donde el HUT siga permitido y con regulación estable.
Criterios para elegir dónde reinvertir
| Criterio | Qué mirar |
|---|---|
| Marco legal del HUT | Que la licencia turística esté permitida y sea estable (sin moratoria ni fecha de caducidad como Barcelona). Verificar municipio a municipio y a nivel autonómico. |
| Demanda turística | Ocupación y estacionalidad; que dé trabajo durante buena parte del año (clave para justificar plantilla). |
| Precio de entrada / rentabilidad | Encaje con ~493k (uno grande o varios pequeños); yield neto tras gastos y gestión. |
| Gestionabilidad | ¿Puede el equipo de 9292 gestionarlo (remoto + partner local) o exige estructura nueva? Vuestra experiencia con Vivesuperhost es una ventaja. |
| Costes de transmisión | ITP de compra (varía por comunidad; Cataluña 10%, otras regiones distinto), notaría y registro. |
Nota: la regulación de HUT en España cambia rápido y por municipio. Antes de comprar hay que verificar la situación vigente de la ubicación concreta.
Las dos vías
A. Seguir en el mismo tamaño
Comprar 1 turístico fuera de Barcelona con la caja (~493k) y mantener los actuales. Menos cambio operativo. Convierte caja en afecto.
B. Crecer / rotar cartera
Vender los 2 de temporada (Barcelona) y reinvertir todo en turísticos fuera de Barcelona → más unidades turísticas, más trabajo, más negocio.
Ojo con vender los de temporada: la venta genera en 9292 ganancia sujeta a Impuesto de Sociedades (25%) sobre la plusvalía, más plusvalía municipal. No hay exención por reinversión automática en IS.
Encaje con el calendario
La reinversión debe hacerse antes de la donación, para que el balance en el momento de donar muestre activos afectos y no caja ociosa. Es una de las primeras piezas a resolver, porque condiciona la caja, la actividad y el calendario de la donación.
Rastro documental del trabajo de los empleados
Objetivo: poder demostrar ante la Agencia Tributaria de Cataluña que 9292 desarrolla una actividad económica real y que sus 4 empleados a jornada completa están justificados por carga de trabajo efectiva sobre los inmuebles propios.
Por qué es crítico. El requisito de actividad económica (art. 27.2 LIRPF) exige empleado(s) a jornada completa reales y necesarios. La ATC puede aceptar que existen los contratos pero cuestionar que haya trabajo suficiente que los justifique. Si tumba la "actividad económica", cae la exención de IP y con ella el 95% de la donación. El rastro documental es la prueba de que el trabajo existe.
1 · Definir y documentar el rol de cada empleado
| Empleado | Rol / funciones | Evidencia a generar |
|---|---|---|
| Alejandro (director) | Dirección, estrategia, pricing, relación con propiedad y proveedores | Correos de decisiones, informes de resultados, actas, firmas de contratos |
| Estefania | [definir: administración / atención huésped / operativa] | Correos, reservas gestionadas, incidencias resueltas, control horario |
| Juan | [definir: operativa / mantenimiento / check-in] | Partes de trabajo, fotos, órdenes de mantenimiento, calendario de tareas |
| [4º empleado] | [definir] | [según rol] |
2 · Qué documentar (categorías de evidencia)
Contractual y organizativo
- Contratos con funciones descritas y jornada 40h
- Organigrama de 9292
- Nóminas y TC de Seguridad Social
- Control horario (obligatorio y útil como prueba)
Operativa diaria
- Check-in / check-out (registros, partes)
- Coordinación de limpiezas y lavandería
- Órdenes y facturas de mantenimiento
- Gestión de incidencias con huéspedes
Comercial y reservas
- Reservas gestionadas (PMS / channel manager)
- Comunicaciones con huéspedes (email, chat)
- Ajustes de precios / revenue management
- Declaraciones modelo 179 de las plataformas
Administrativo-financiero
- Facturación y cobros
- Relación con proveedores y suministros
- Correspondencia con gestoría
- Impuesto turístico y tasas
3 · Sistemas que generan prueba automática
- PMS / channel manager (Avantio, Guesty, Smoobu, Lodgify…): reservas, mensajes, calendario, tareas — con marca de tiempo y usuario.
- Correo corporativo por empleado (@9292…): el hilo de correos es la mejor prueba de trabajo continuado.
- Control horario digital (fichaje).
- Software de tareas/limpieza (Doinn, TurnoverBnB, o incluso un tablero compartido).
- Contabilidad (Holded ya en uso) para el hilo administrativo.
4 · Métrica de carga de trabajo (la "prueba del algodón")
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Nº de unidades gestionadas por 9292 | [3 turísticos + 2 temporada = 5] (+ las que se compren) |
| Rotaciones / reservas al mes (turístico) | [X] → cada una implica check-in/out, limpieza, comunicación, incidencias |
| Horas estimadas por reserva | [Y] h |
| Mantenimiento, administración, comercial | [Z] h/mes |
| Total horas/mes ÷ 160h por empleado | = nº de empleados justificados |
Enlace con Reinversión de caja: los pisos turísticos generan muchas más horas que los de temporada. Aumentar la cartera turística es lo que hace que 4 empleados sean claramente justificables.
5 · Separación limpia 9292 vs Vivesuperhost
Los 4 empleados deben trabajar en inmuebles de 9292. Si parte de su trabajo es gestión de pisos de terceros, eso pertenece a la actividad de Vivesuperhost, no justifica la plantilla de 9292 y puede confundir a la ATC. Cada empleado en la nómina de la sociedad cuya actividad realiza; facturación y correos separados por sociedad.
6 · Organización y conservación
- Crear una carpeta "Dossier de actividad 9292" y actualizarla cada trimestre con: resumen de reservas, ejemplos de correos, partes de mantenimiento, control horario y la métrica de carga.
- Conservar todo al menos 5 años (4 de prescripción + margen del periodo de mantenimiento post-donación).
- Un breve informe trimestral que cuente "qué hizo el equipo" es oro ante una revisión.
GPASOC — asesor del encargo
Estado (oct 2026): encargo adjudicado. Se abona el presupuesto de 4.500 € para iniciar y GPASOC lo lleva adelante. La reunión del 23 sep fue muy positiva: a su juicio cumplimos todos los requisitos para la donación.
Equipo y contacto
Gutiérrez Pujadas & Partners (GPASOC) · Asesores Ángel Aguado y Tomás Valle.
📍 Diputació 301, Pral. 1ª, 08009 Barcelona · ☎️ 932 721 155 · ✉️ consultas@gpasoc.com
Su valoración (reunión 23 sep)
- Cumplimos todos los requisitos para la donación bajo empresa familiar.
- Única duda: por qué no se ha presentado el IP — no conocen aún los números (los está preparando Integra).
Documentos que pidieron
- Balance de 9292.
- Último pérdidas y ganancias (P&L).
- Un contrato de alquiler con propietarios.
Qué trabajaremos con ellos
- Vía elegida: donación en vida (descartado el pacto sucesorio).
- IP: timing (2025 con recargo vs 2026) a la luz de la simulación de Integra.
- Exceso de caja y reinversión (ver pestaña Reinversión de caja).
- San Juan (herencia como vivienda habitual) + regularizaciones.
- Cierre de Vivebarcelona y gobernanza (pacto entre hermanos).
- Pedirles un calendario del encargo con fases y fechas.
Calendario y registro de acciones
Bitácora para dar ritmo: cada acción tomada, con su fecha, y los próximos pasos con fecha objetivo. Regla sugerida: revisar cada 2 semanas.
Registro de acciones (lo hecho)
- 12 oct 2026 Encargo adjudicado a GPASOC. Se abona el presupuesto de 4.500 € para iniciar el encargo; ellos lo llevan adelante. — Alejandro
- 23 sep 2026 Reunión con GPASOC — muy positiva. A su juicio cumplimos todos los requisitos para la donación. Única duda: el IP (no conocen los números). Piden balance, último P&L y un contrato de alquiler. — Alejandro · GPASOC
- 22 sep 2026 Integra propone simulaciones de IP de los padres (250 €+IVA). La simulación se hace (dato); la decisión de empezar a declarar se coordina con GPASOC. — Alejandro · Integra
- 22 sep 2026 Marta revisa las 2 notificaciones de Hacienda de los padres: eran solo las resoluciones del aplazamiento de junio. — Integra
- 16 sep 2026 Respuestas de asesores: GPASOC (181,50 €) y Cerrillo Gómez (605 €). — Alejandro
- 16 sep 2026 Contactados los asesores recomendados. — Alejandro
- 15 sep 2026 Email a Integra: acelerar / fijar calendario, incorporar asesor propio y valorar pacto sucesorio. — Alejandro
- jul 2026 Reunión con Integra. Condiciones: declarar IP, documentar el trabajo de empleados, reinvertir la caja. Plazo para empezar: 1-2 años. — Alejandro · Integra
- jun 2026 Decidido: San Juan fuera de la donación → herencia como vivienda habitual. — Alejandro
- 22 jun 2026 Consolidado el dossier y fijada la dirección: donar 9292 en vida + cerrar Vivebarcelona. — Alejandro
Próximos pasos con fecha objetivo
| Acción | Responsable | Fecha objetivo | Estado |
|---|---|---|---|
| Enviar a GPASOC: balance de 9292, último P&L y un contrato de alquiler con propietarios | Alejandro | ahora | en curso |
| GPASOC inicia el encargo: recibir su hoja de ruta / calendario del encargo | GPASOC | [por definir] | pendiente |
| Saldos bancarios de los padres (31/12/2025 y actuales) → pasarlos a Integra para la simulación de IP | Alejandro / Integra | pendiente | pendiente |
| Confirmar con Integra los importes del ajuste de retribución (50% 2026) | Integra | [definir] | en curso |
| Arrancar el rastro documental de empleados (pestaña Rastro documental) | Alejandro / equipo | en curso | en curso |
| Definir mercados para reinversión de caja en turístico fuera de Barcelona | Alejandro | [definir] | pendiente |
Ir rellenando las fechas a medida que se acuerden. Cuando algo se complete, pásalo a "Registro de acciones".
Documento de trabajo del grupo familiar Velasco. No constituye asesoramiento fiscal, legal ni de inversión; el diseño final y las decisiones deben validarse con el asesor. Actualizado en octubre de 2026.